Bulvanuthyrning: vad det var, och vad som skiljer det från ett lagligt blockhyresavtal idag

Bulvan är ett gammalt juridiskt begrepp för någon som formellt står som part men i praktiken agerar för någon annans räkning, ofta för att en regel annars skulle sätta stopp. På hyresmarknaden fick begreppet en konkret innebörd: en mellanhand som placerades mellan fastighetsägaren och den boende, med följden att den boendes skyddsregler slutade fungera.

Två effekter återkom. Den första var att besittningsskyddet i praktiken försvann, eftersom den boende hade ett andrahandsavtal med ett företag i stället för ett förstahandsavtal med ägaren. Den andra var hyran. När hyran inte prövades mot bruksvärdet kunde den sättas långt över vad lägenheten hade kostat i ett ordinarie förhållande, ofta med möblering som motivering.

Högsta domstolen satte stopp för konstruktionen i mål T 7236-21, avgjort den 28 december 2022. Domstolens hållning var att ett upplägg som i praktiken kringgår tvingande skyddsregler inte ska ges den verkan parterna avsett, oavsett hur avtalen är rubricerade.

Blockuthyrningsreformen, som bygger på SOU 2025:65 och gäller sedan 1 juli 2026, öppnar för kommersiella mellanhänder igen. Men öppningen är avgränsad. Blockuthyrning är tillåten för tre kategorier: företagsbostäder för företags anställda, delningsbostäder och andra tydligt avgränsade persongrupper.

Kärnan är ändamålet. Ett blockhyresavtal förutsätter att lägenheterna faktiskt ska användas på det sätt som anges, och att hyresnämnden kan pröva både den beskrivningen och om aktören är trovärdig nog att bära åtagandet. Branschorganisationer kan yttra sig, och oerfarna aktörer kan få tidsbegränsade tillstånd.

Undantaget från bulvanreglerna gäller alltså verklig blockuthyrning, inte förtäckt bulvanuthyrning. En aktör som hyr in ett bestånd, hyr ut det till privatpersoner på ordinarie bostadsmarknad och kallar det företagsbostäder har inte flyttat sig in i undantaget. Den har bara bytt ord.

De flesta aktörer som söker upp fastighetsägare i dag beskriver sig som blockhyresgäster. Ordet säger ingenting i sig. Det som säger något är vad motparten kan visa och vad den undviker att svara på.

Sju frågor som är värda att ställa till en tilltänkt blockhyresgäst finns samlade på vår sida om att välja blockhyresgäst. De överlappar medvetet med det hyresnämnden bedömer, eftersom en motpart som inte klarar dina frågor sällan klarar nämndens heller.

Det som avgör i efterhand är handlingarna. Avtalet, ändamålsbeskrivningen och besiktningsprotokollet är vad som finns kvar när minnet av ett möte har bleknat, och det är dem ett ärende prövas mot.

Det som gör bedömningen svår för den som läser lagtexten för första gången är att samma avtalsformuleringar kan vara helt i sin ordning i ett fall och underkännas i ett annat. Förklaringen är att prövningen ser till vad som faktiskt sker, inte till hur handlingen är rubricerad.

Ett blockhyresavtal där lägenheterna används som företagsbostäder för anställda som bor på uppdrag av sin arbetsgivare stämmer med sitt ändamål. Samma avtal, där enheterna i praktiken hyrs ut till privatpersoner som söker en vanlig bostad, gör det inte. Skillnaden syns inte i avtalstexten utan i hyresgästlistan.

Det är därför dokumentationen av användningen är viktigare än formuleringskonsten. Bokningar som görs av företag, avtal som knyts till uppdrag och en beskriven rutin för vem som får bo i enheterna är det som gör ändamålet belagt om det någonsin ifrågasätts.

En del av det som gjorde bulvanmodellen lönsam var att hyran nedåt i kedjan sattes utan reell prövning mot bruksvärdet. Efter reformen finns en tydligare ordning: blockhyresgästen får ta ut hyror av andrahandshyresgäster som överstiger bruksvärdeshyran, förutsatt att de är skäliga.

Skälighetskravet är alltså kvar. Det som har ändrats är att ett påslag inte i sig är otillåtet, när det motsvaras av något verkligt: möblering, utrustning, drift, städning, korta uppsägningstider och den flexibilitet ett företag betalar för. Ett påslag som inte motsvaras av något sådant har svårare att hålla.

För dig som ägare påverkar detta indirekt. Din hyra är avtalad och betalas oavsett beläggning, men en motpart vars kalkyl bygger på hyresnivåer som inte skulle stå sig vid en prövning har en svagare affärsmodell än den ser ut att ha. Det är en sak att titta på när du bedömer om motparten kan betala genom hela avtalstiden.

När du bedömer ett erbjudande finns det ett fåtal frågor som säger mer än resten av samtalet tillsammans.

Vilka bor i enheterna, och på vilken grund? Vem bokar, företaget eller den enskilde? Hur ser andrahandsavtalen ut, och stämmer de med det ni har avtalat? Vad händer med de boende om blockhyresavtalet upphör? Hur ser motpartens intäkter ut om beläggningen faller under en längre period?

En motpart med ordning på sin verksamhet svarar på det här utan att behöva återkomma. En motpart som blir undvikande på just de här punkterna har antingen inte tänkt igenom dem eller har skäl att inte svara. Båda är skäl att avstå.

De sju frågor vi själva anser att en ägare bör ställa finns samlade på sidan om att välja blockhyresgäst, och de går att använda oavsett vilken motpart du talar med.

Konsekvenserna av att ett upplägg bedöms som kringgående faller inte bara på mellanhanden. Prövningen ser till hela kedjan, och du är en part i den.

I praktiken handlar det om tre saker: hyror nedåt i kedjan kan justeras och återbetalas, boende kan hävda ett skydd som avtalet förutsatte inte fanns, och ditt avtal med mellanhanden kan visa sig vila på en grund som inte håller. Det sista är det som påverkar din intäkt.

Det är därför den här bedömningen inte är en formsak att lämna till motparten. Den är en del av din egen riskbedömning, på samma sätt som du bedömer en hyresgästs betalningsförmåga.