Blockhyra 2026: från Sibyllegatan till lagen

Det går att läsa blockuthyrningsreformen som ett rent näringspolitiskt beslut: staten behövde fler bostäder för arbetskraft som flyttar, och skapade ett regelverk som gör det möjligt. Den läsningen är ofullständig. Reformen är i lika hög grad ett svar på att den tidigare ordningen hade prövats i domstol och underkänts.

Under åren före reformen fanns en marknad där uthyrningsföretag hyrde lägenheter av fastighetsägare och hyrde ut dem vidare, ofta möblerade och ofta till betydligt högre hyra än vad lägenheten hade kostat i första hand. För fastighetsägaren såg upplägget prydligt ut. För den som bodde i lägenheten innebar det i praktiken att skyddsreglerna i hyreslagen slutade fungera, eftersom motparten inte var fastighetsägaren utan en mellanhand.

Den frågan avgjordes i Högsta domstolen den 28 december 2022, i målet T 7236-21, som handlade om en lägenhet på Sibyllegatan i Stockholm. Domen gjorde klart att en mellanhand inte kan användas för att beröva en boende besittningsskydd och rätten till skälig hyra. Konstruktionen bedömdes som ett kringgående av tvingande regler, och den fick inte den verkan som uthyrningsföretaget hade byggt sin affär på.

Effekten av domen kom snabbt. Ett avgörande i Högsta domstolen fungerar som en mall: hyresgäster med liknande avtal kunde nu peka på ett prejudikat i stället för att argumentera i uppförsbacke. Under åren som följde rapporterade bland andra Hem & Hyra, TV4, Aftonbladet, Svenska Dagbladet, Expressen och ETC om en rad tvister där andrahandshyresgäster krävde tillbaka överhyror och fick rätt.

Enligt Hem & Hyras rapportering var ett av de mest omtalade ärendena juristen Adam Wais, grundare av juristfirman Urban Rights, som själv fick sänkt hyra och tillerkändes tre miljoner kronor av sin hyresvärd. Andra ärenden i rapporteringen rörde hyresgäster i fastigheter med kända ägare, bland annat en fastighet som köpts av Zlatan Ibrahimović. Vi återger dessa som medieuppgifter, inte som egna fastställda fakta.

Det som gjorde perioden obekväm för fastighetsägare var inte i första hand de enskilda beloppen. Det var att ägare som aldrig hade haft en avsikt att kringgå något ändå kunde dras in i processer, för att de hade hyrt ut till en motpart vars affärsmodell inte höll. Mellanhandens konstruktion blev ägarens problem i praktiken, även när det juridiska ansvaret låg någon annanstans.

Samtidigt fanns ett behov som inte försvann. Företag som etablerade sig i Norrbotten och Västerbotten, och på andra orter med industriinvesteringar, behövde bostäder åt personal under månader eller år. Efter domen var det oklart hur en sådan volym kunde avtalas utan att hamna i samma juridiska gråzon.

Utredningen SOU 2025:65 föreslog en väg som skiljer två saker åt: att en mellanhand används för att kringgå hyresgästens skydd, och att flera lägenheter hyrs ut samlat för ett tydligt och godtagbart ändamål. Det första skulle fortsatt vara otillåtet. Det andra fick ett eget regelverk.

Reformen trädde i kraft 1 juli 2026. Blockuthyrning är sedan dess tillåten för tre kategorier: företagsbostäder för företags anställda, delningsbostäder (co-living) och andra tydligt avgränsade persongrupper. Blockuthyrning innebär att en fastighetsägare hyr ut flera lägenheter samlat till en och samma hyresgäst, som i sin tur upplåter dem i andra hand.

Det som hindrar att reformen blir en återgång till det som domstolen stoppade är hyresnämndens prövning. Nämnden har kvar sin roll, men prövningen är inriktad på två saker: vad lägenheterna faktiskt ska användas till, och om aktören är trovärdig nog att bära åtagandet.

Ändamålsprövningen innebär att det inte räcker att kalla något företagsbostäder. Användningen ska stämma med beskrivningen. Trovärdighetsprövningen tittar på erfarenhet och förmåga: kan motparten driva beståndet och betala hyran genom hela avtalstiden, även om beläggningen svänger. Branschorganisationer kan yttra sig, och oerfarna aktörer kan få tidsbegränsade tillstånd i stället för fulla.

Hyresgästföreningen har varit kritisk mot reformen. Företrädare, bland andra Ola Palmgren, har enligt medierapporteringen beskrivit den som marknadshyra bakvägen. Kritiken är värd att känna till, eftersom den sätter ramen för hur prövningen sannolikt kommer att tillämpas: nämnden har anledning att vara noggrann just med ändamål och aktör.

Den praktiska slutsatsen av tio års rättsutveckling är enkel att formulera och svår att komma runt: valet av motpart är numera en del av regelverket, inte bara en affärsbedömning. En blockhyresgäst som inte klarar prövningen av ändamål och trovärdighet är inte bara en sämre affär, den kan innebära att upplägget inte håller.

Det talar för att du bör ställa samma frågor som nämnden gör, innan du skriver under. Hur länge har motparten drivit den här typen av bestånd. Vem betalar hyran om beläggningen viker. Vad står i avtalet om skick, besiktning och frånträde. Vem svarar när en boende hör av sig mitt i natten.

Det talar också för att dokumentation är billigare än tvist. Avtalet, besiktningsprotokollet och beskrivningen av ändamålet är de handlingar som avgör hur ett ärende ser ut om det skulle prövas, oavsett hur relationen känns när avtalet skrivs.

Reformen är inte okontroversiell. Hyresgästföreningen har varit kritisk och har enligt medierapporteringen, bland annat genom Ola Palmgren, beskrivit förändringen som marknadshyra bakvägen. Invändningen går ut på att blockuthyrning i praktiken skapar ett parallellt hyressystem där bruksvärdesprincipen inte får samma genomslag.

Du behöver inte ta ställning i den debatten för att ha nytta av att känna till den. Kritiken påverkar hur regelverket kommer att tillämpas. När en reform införs under uttalad politisk spänning finns det anledning att räkna med att prövningen av ändamål och aktör blir noggrann snarare än formell, och att uppmärksamheten kring enskilda ärenden blir större än vad sakfrågan i sig motiverar.

För en fastighetsägare betyder det två saker. Det första är att slarv kostar mer än vad det skulle ha gjort i ett lugnare regelklimat. Det andra är att en motpart som kan visa hur den arbetar, och som tål att beskrivas offentligt, är värd mer än en motpart som bara erbjuder en högre siffra.

En vanlig missuppfattning är att blockuthyrning är samma sak som att lägenheter förmedlas natt för natt. Det är två olika saker, och skillnaden syns tydligast i vem som bär risken och vem som bor där.

I ett blockhyresavtal är du motpart till en hyresgäst, inte till en ström av gäster. Hyran är avtalad och betalas varje månad under hela avtalstiden, oavsett hur många enheter som är belagda vid ett givet tillfälle. Beläggningsrisken ligger hos blockhyresgästen. Ditt driftnetto blir därmed en post du kan planera efter, i stället för en prognos.

De som bor i lägenheterna är i vårt fall företagsgäster: anställda och konsulter som bor på uppdrag av sin arbetsgivare, där bokningen görs av företaget och inte av en privatperson. Det är också den kategori som reformen uttryckligen pekar ut, tillsammans med delningsbostäder och andra tydligt avgränsade persongrupper.

Skillnaden är relevant även juridiskt. Ett upplägg som beskrivs som företagsbostäder men i praktiken fungerar som allmän bostadsförmedling till privatpersoner ligger utanför det ändamål som prövats, och då faller den grund som hela konstruktionen vilar på.